Natürlich hat uns auch interessiert, was die Kollegen so als kostenlose Mietverträge anbieten. Das Ergebnis ist mehr als entteuschend. Wir haben 8 Formulare untersucht. Kaum einer der angebotenen Wohnraummietverträge ist dazu geeignet, die Bedürfnisse eines Vermieters von Wohnräumen angemessen zu erfüllen. Offensichtlich sollen die Vertragsmuster nur dazu dienen, Klicks auf die jeweilige Webseite zu generieren. Dazu haben wir einen anderen Ansatz. Bei uns finden Sie ein kostenloses Mietvertragsformular, das sehr gut für den Vermieteraltag geeignet ist.

Aber lesen Sie, was wir zu anderen vertragsformularen sagen:

1. Mietvertrag von www.mietvertrag-kostenlos.org

Die Webseite www.mietvertrag-kostenlos.org hat jetzt unseren ebenfalls kostenlos zur Verfügung gestellten Mustervertrag als Download bereitgestellt. Der Vertrag richtet sich an Vermieter und bietet eine Vielzahl an Regelungs- und Anpassungsmöglichkeiten.

2. Wohnungs-Mietvertrag - Deutscher Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund bietet unter der Webseite: www.mieterbund.de ein eigenes Mietvertragsmuster an. Erklärtermaßen richtet sich dieses Vertragsmuster an die Interessen des Mieters und so ist der Vertrag auch gestaltet.

In jedem Fall kann eine Empfehlung für denjenigen ausgesprochen werden, der als Mieter die Gelegenheit hat, entweder seinem Vermieter ein eigenes Vertragsmuster vorzuschlagen oder aber der den Mietvertrag als Vergleichsmuster benutzen möchte, um ihn den Regelungen des Vermieters gegenüberzustellen.

Ein wichtiger Punkte aus Mietersicht ist eine klare Definition der Vertragsräume, wobei Paragraph § 1 auch die Berechtigung zur Mitbenutzung von Waschküche, Trockenboden und Trockenplatz im Wohnhaus vorsieht. Eine klare Regelung zu diesen Positionen könnte auch vielen "Vermieterverträgen" nicht schaden. Ebenfalls sollte der Mieter auch auf eine klare Regelung achten inwiefern Garagen und Garten zur Nutzung oder Mitbenutzung überlassen werden. Grundsätzlich ist es für den Mieter von Vorteil, wenn beispielsweise PKW Stellplätze im Wohnraummietvertrag einheitlich mitvermietet werden. Aus der Perspektive des vermieters ist das umgekehrt.

Die Angabe einer Wohnfläche ist aus Mietersicht ebenfalls nicht schädlich.

Konsequent geht der Mietvertrag auch von einer Bruttomiete aus, in der bereits sämtliche Betriebskosten einkalkuliert sind. Das schützt den Mieter vor befürchteten hohen Betriebskostennachzahlungen. Vielmehr trägt dabei der Vermieter das Risiko von Preissteigerungen im Bereich der Betriebskosten.

An dieser Stelle sei aber nicht unerwähnt, dass es auch für den Vermieter vorteilhaft sein kann, die Betriebskosten nicht als Vorauszahlung auszugestalten, denn letztendlich ist der Aufwand für eine fachgerechte Betriebskostenabrechnung oft sehr hoch und mit vielen juristischen Fallstricken verbunden. Hier kann sich der Vermieter viel Arbeit und Ärger ersparen, wenn er von vornherein mit einer Pauschale oder mit einer Bruttomiete kalkuliert. Allerdings müssen auch dann Besonderheiten beachtet werden.

Auch enthält das Vertragsmuster unter Paragraph § 6 eine klare Regelung dafür, welche Verpflichtungen der Vermieter vor Bezug der Räume zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes noch erfüllen muss.

Was sich eigentlich aus dem Gesetz ergibt, wird unter Paragraph § 7 noch einmal aus Mietersicht klargestellt, nämlich dass der Vermieter ihm angezeigte Mängel unverzüglich zu beseitigen hat und anderenfalls der Mieter eine entsprechende Mietkürzung vornehmen kann.

Ebenfalls fehlt eine sonst übliche Schönheitsreparaturklausel. Sie dient ausschließlich dem Vermieter, was hier aus Mietersicht natürlich nicht gewünscht ist.

Sinnvoll aus Mietersicht ist auch die Begrenzung eines Schadensersatzanspruches für den Fall einer für den Vermieter berechtigten fristlosen Kündigung gegenüber dem Mieter. Auch das ist aus Mietersicht günstig.

Nicht zuletzt verschweigt auch der Deutsche Mieterbund nicht, dass in Zweifelsfällen die Einholung eines rechtskundigen Rates zu empfehlen ist. Dieser Rat steht nicht nur im eigenen Interesse des Mieterbundes, sondern ist durchaus für beide Vertragsparteien wertvoll.

Fazit: Mietern kann dieses Vertragsmuster jedenfalls empfohlen werden, für Vermieter gilt das jedoch nicht.

3. Mietvertrag der www.wohnungsboerse.net

Unter www.wohnungsboerse.net werden verschiedene Vertragsmuster angeboten. Interessant sind die ebenfalls zur Verfügung gestellte Betriebskostenanlage und eine gesonderte Hausordnung für den Mietvertrag.

Der als Standardmietvertrag angebotene Mietvertrag stellt unter Paragraph §1 ein übliches Formular zur Erfassung der vermieteten Räume zur Verfügung. Mit Angabe zum Wohnungsgeschoss und weiteren Angaben darüber, wie viele Zimmer vermietet werden verschafft das Formular Übersicht und Klarheit.
Leider verleitet das Vertragsmuster auch wieder dazu, Angaben zur Wohnfläche zu machen. Dies ist nach unserer Auffassung zu vermeiden, da dies bei später festgestellten Flächenabweichungen zu Problemen mit Rückforderungen der Mieter kommen kann.
Ebenfalls wird von uns nicht dazu geraten, einen PKW Stellplatz, egal ob er sich in einer Tiefgarage oder an einer anderen Stelle befindet, im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrages mitzuvermieten.

§ 4 Mietdauer

Das Vertragsmuster hat keine Optionen für Befristungsregelungen oder einen zulässigen beiderseitigen Kündigungsverzicht.

§ 5 Mietsicherheit

Die Regelung zur Mietsicherheit ist zulässig, gibt aber für den Vertragsanwender keinen Hinweis darauf, dass die Höhe der vereinbarten Kaution gesetzlich limitiert ist. Hier besteht die Gefahr eines fehlgeleiteten Gebrauches des Formulars, womit unwirksame Regelungen entstehen können.

§ 6 Zustand der Mieträume

Das Vertragsformular sieht die Erstellung eines Übergabeprotokolles bei Vertragsbeginn vor, welches Bestandteil des Mietvertrages werden soll. Das ist Vermietern heute immer in Komination mit einer aktuellen Schönheitsreparaturklause zu empfehlen.

§7 Schönheitsreparaturen

Die Schönheitsreparaturklausel dieses Vertrages ist unbrauchbar. Sie dürfte aus mehreren Gründen unwirksam sein.

Urteil
Man kann mit dem Vertrag arbeiten, wenn die Schönheitsreparaturklausel der aktuellen Rechtsprechung angepasst wird. Wegen dieser Einschränkung, die aber für den Vermieter wesentlich ist, kann der Vertrag nur mit mangelhaft bewertet werden.

4. Wohnraummietvertrag von Haus und Grund Rheinland- Pfalz

Auf dem Mietvertragsportal von Haus und Grund Rheinland-Pfalz werden unter www.mietvertraege-rlp.de/ mehrere Vertragsformulare zur Verfügung gestellt. Die Verträge richten sich an Vermieter, deren Interessen sie wahren sollen. Insofern wird hier zwischen Mietverträgen für Wohnraum allgemein, für ein Einfamilienhaus, für eine Eigentumswohnung, für eine Einliegerwohnung, für Gewerberäume und für einen separaten Stellplatz/Garage differenziert. Aber die verträge sind nicht kostenlos.

Wir haben uns das Formular für Wohnraum näher angeschaut. Es kann direkt heruntergeladen werden, jedoch handelt es sich hierbei nur um einen Vertragsentwurf. Einen fertigen Mietvertrag kann man nur gegen Bezahlung eines Entgeltes von 5,90 € freischalten. Das vertragsmuster ist dann aber dafür sehr ausführlich gestaltet und kommt einschließlich Hausordnung auf 20 Vertragsseiten. Dabei bietet es eine Vielzahl von Gestaltungsvarianten.

Mietsache

Unter Paragraph § 1 kann die Mietwohnung ausführlich beschrieben und definiert werden, insbesondere wird der Vertragsnutzer dazu angehalten, die Lage innerhalb des Geschosses (rechts, links, mitte) genau anzugeben. Konsequent wird auf die Angabe einer Wohnfläche verzichtet, das ist gut.

Insbesondere wird auch bei der Nutzung eines vorhandenen Gartens darauf geachtet, ob dem Mieter die alleinige Nutzung oder nur eine Mitbenutzung mit anderen Mietern zusammen überlassen wird. Klare Regelungen hierzu vermeiden spätere Streitigkeiten.

Mietdauer

Auch zu den Gestaltungsmöglichkeiten bei der Vertragsdauer bietet das Formular die gesetzlich zulässigen Möglichkeiten an; entweder einen befristeten Kündigungsverzicht für beide Vertragsparteien oder im Rahmen des gesetzlich Möglichen eine zeitliche Befristung. Außerdem bietet der Mietvertrag die Möglichkeit, entweder eine Indexmiete oder eine Staffelmiete zu vereinbaren. Der Vertragstext entspricht dabei den gesetzlichen Regelungen und ist bei sorgfältiger Benutzung des Formulars wirksam vereinbar.

Für die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter ist eine ausreichende und übersichtliche Definition der Betriebskosten vorgesehen.

Kaution

Die Regelungsmöglichkeiten für die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung sind sehr ausführlich gestaltet. Außerdem verhindern sie aufgrund entsprechender Hinweise im Formulartext, dass unwirksame Regelungen getroffen werden.

Schönheitsreparaturklausel

Der Mietvertrag berücksichtigt die aktuelle Rechtsprechung des BGH und macht die ansonsten wirksame Schönheitsreparaturvereinbarung davon abhängig, ob die Mietsache in renoviertem Zustand übergeben worden ist oder nicht. Wir halten das nicht für den optimalen Weg, jedoch kann man als Vermieter mit dieser Vertragskonstruktion gut arbeiten.

Konsequent verzichtet das Vertragsmuster dabei auf eine Abgeltungsklausel, da eine solche nach der neuen Rechtsprechung nicht mehr wirksam vereinbart werden kann.

Fazit: Insgesamt ist das Vertragsmuster sehr ausführlich und in jedem Fall eine Empfehlung für Vermieter. Die überschaubaren Kosten des Vertrages stehen in keinem Verhältnis ihrem Nutzen.

5. Mietvertrag über vertraege-vom-Anwalt.de

Auf der Webseite www.vertraege-vom-anwalt.de gibt es die Möglichkeit, einen kostenlosen Wohnraummietvertrag herunterzuladen. Daneben wird angeboten, einen von einem Fachanwalt ausgearbeiteten Mietvertrag individuell für 29,00 € erstellen zu lassen.
Wir haben zunächst den kostenlosen Wohnungs-Mietvertrag angeschaut, der sich ebenfalls an die bedürfnisse von Vermietern richtet.

Vertragsrubrum

Das Vertragsmuster bietet zwar eine Menge Freiraum für die Vertragsparteien, Eintragungen in das Formular vorzunehmen. Jedoch wird hier wenig Hilfestellung oder Anregung für die Eintragung von mehreren personen auf einer Vertragsseite gegeben. Z.B. wird ein Laie schnell an seine Grenzen stoßen, wenn er einen Vertrag für Eheleute oder für eine Wohngemeinschaft  ausarbeiten soll.
Unter Paragraph § 1 sollen die Mieträume beschrieben werden, wobei auffällt, dass das Vertragsmuster die Angabe einer Wohnfläche vorsieht und ebenfalls dazu verleitet, Garagen und Stellplätze gemeinsam mit dem Wohnungsmietvertrag zu vermieten. Wir halten das für ein erhebliches Negativkriterium.
Unter Paragraph § 2 wird lediglich die Vereinbarung eines unbefristeten Mietverhältnisses vorgesehen. Befristungen im gesetzlich zulässigen Rahmen oder die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes werden von diesem Mietvertrag nicht vorgesehen.
Die Vereinbarung zur Miete unter Paragraph § 3 berücksichtigt die Standardmöglichkeiten einer Grundmiete mit Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. Sie enthalten aber keine Regelungsmöglichkeiten für eine Index- oder Staffelmiete.

Schönheitsreparaturklausel

Nach unserer Auffassung ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam.
Der Vertrag verzichtet insgesamt auf eine Abgeltungsklausel für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Ablauf etwaiger Renovierungsfristen beendet wird. Abgeltungsklauseln können aber ohnehin nicht wirksam vereinbart werden.
Der Vertrag enthält unter Paragraph § 22 eine ausreichende Regelung zur Vereinbarung einer Mietsicherheit.

Fazit:
Insgesamt kann der Mietvertrag wegen der Einschränkung bei der Schönheitsreparaturklausel nur als mangelhaft bewertet werden, auch wenn das Vertragsmuster ansonsten gut verwertbare Ansätze enthält.

6. Mietvertrag von www.stern.de

Über die Seite www.stern.de wird der Mietvertrag des Deutschen Mieterbundes angeboten. Insofern wird auf die Ausführungen unter Ziffer 2 verwiesen.

7. Mietvertrag über Wohnraum von immobilienscout24.de

Auch über immobilienscout kann ein Mietvertrag generiert werden. Voraussetzung ist allerdings, dass das Vertragsobjekt auf der Webseite registriert ist. Das Muster selbst kann als gut bewertet werden.

8. Mietvertrag für Wohnungen von www.inpopro.de

Auf dem Portal www.inpopro.de kann ein Mietvertrag für Wohnungen heruntergeladen werden, der sehr umfangreich gestaltet ist.

Die Bestimmung der Mietsache unter Paragraph § 1 ist sehr ausführlich. Es gibt einen umfangreichen Fußnotenapparat, in dem eine Vielzahl von Hinweisen zum Ausfüllen des Mietvertragsmusters gegeben werden. Zwar wird wieder eine Leerstelle zur Einsetzung einer Wohnfläche angeboten, jedoch enthält das Vertragsmuster wenigstens den Hinweis in der Fußnote, dass die Wohnfläche nur angegeben werden kann, aber nicht muss. Wenn man hiervon einmal absieht, scheint man aber mit dem Vertrag ganz gut arbeiten zu können.

Unter Paragraph § 3 werden auch verschiedene Vertragslaufzeiten angeboten, so besteht die Wahl zwischen einem unbefristeten und einem befristeten Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Wer mit diesem Muster umgehen kann ist damit ganz gut bedient.

Unter Paragraph § 5 werden ausführlich die Kostenbestandteile der Miete erläutert. Gutist  auch der Hinweis zur Stellplatzmiete, soweit es dort in der Fußnote heißt, dass die Miete für die Garage nur einzutragen ist, wenn kein gesonderter Garagenmietvertrag abgeschlossen wird. Wir empfehlen immer einen solchen gesonderten Garagen- oder einen gesonderten Stellplatzmietvertrag abzuschließen.

Gut ist auch die Variante unter Paragraph § 5, die Miete als Staffelmiete zu vereinbaren und auch eine Indexmiete ist möglich. Hier sollte der Vermieter wissen, welche Vertragsvariante er wählt.

Die Regelung zu den Betriebskosten ist ebenfalls gut gestaltet.

Die Schönheitsreparaturklausel geht von zu kurzen Regelfristen aus.

Leider scheitert die Schönheitsreparaturklausel an zu kurz bemessenen Fristen. Außerdem trägt das Vertragsformular der neuen BGH-Rechtsprechung keine Rechnung. Für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel ist aber wichtig, dass ein renovierter Anfangszustand angenommen werden kann und dass dies dokumentiert wird. Oder dem Mieter wird als Kompensation für eine unrenoviert übergebene Wohnung ein angemessener Gegenwert zugestanden. Das muss man aber wissen, wenn das vertragsformular hierzu keine Hilfestellung gibt.
Zu dem Mietvertrag wird eine gesonderte Hausordnung als Anlage und eine Aufstellung der Betriebskosten mitgeliefert. Und als Bonbon gibt es Hinweise zur Wohnflächenberechnung. Allerdings besteht für einen Vermieter keinen Anlass, diese an seine Mieter weiterzureichen.

Fazit: Trotz Mängel bei der Schönheitsreparaturklausel kann man diesem Vertragsmuster gute Ansätze bescheinigen.