Nach der gesetzlichen Grundkonzeption des Mietrechtes der § 535 BGB ff. hat der Vermieter auch für den Betrieb der Mietsache einzustehen. Wenn also nichts besonders vereinbart wird, gilt atomistisch eine Inklusivmiete, sodass mit der vereinbarten Grundmiete sämtliche Betriebs- und Nebenkosten abgegolten sind.

Daher ist es für den Vermieter wichtig, die Umlage von Betriebs- und Nebenkosten genau zu vereinbaren.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen können -anders las im Wohnraummietrecht- auch Kosten der Verwaltung auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. In unserem Vertragsmuster kann dies unter Ziffer 4.1 Nr. 17 geregelt werden.

Der Vermieter kann die Nebenkosten nach einem von ihm bestimmten Umlageschlüssel auf den Mieter umlegen. Dabei muss der Umlagemaßstab billigem Ermessen gemäß § 315 BGB entsprechen. Das bedeutet, dass der gewählte Umlagemaßstab sachgerecht sein muss.

Für den Fall, dass es sich bei den vermieteten Räumen um Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes handelt, sollte dem Vermieter vorsorglich auch die Umlage von Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen ermöglicht werden. Dies kann unter § 4 Ziffer 4.1 geregelt werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Wohneinheiten auch den tatsächlichen Größenverhältnissen der vermieteten Teileigentumseinheit zu den sonstigen Einheiten der Eigentümergemeinschaft stehen. Denn sonst könnte die Umlage den Mieter unangemessen benachteiligen.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, getrennte Vorauszahlungen für die Betriebskosten und für die Heizkosten zu vereinbaren, da dann die Möglichkeit verbleibt, nach getrennten Abrechnungszeiträumen abzurechnen. Zwingend erforderlich ist das aber nicht.