Schon lange war es für Vermieter eine Hängepartie, sich an einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel zu versuchen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt endgültig den bisherigen Regelungsversuchen einen Riegel vorgeschoben.

Der Gesetzgeber geht im Mietrecht davon aus, dass der Vermieter für den Bestand der Mietsache verantwortlich bleibt auch während des Mietverhältnisses. Deshalb findet sich im BGB auch keine Vorschrift über „Schönheitsreparaturen“.

Der Vermieter ist grundsätzlich für den Bestand der Mietsache verantwortlich

Der Begriff und die dazu entwickelten Vertragsformulierungen sind vielmehr das Produkt langjähriger Versuche der Vermieter, diese Erhaltungspflicht weites möglich auf den Mieter abzuwälzen. Die Schönheitsreparaturklausel verfolgt dabei das Ziel, dass der Mieter während der Mietzeit die Spuren eines natürlichen Abnutzungsprozess wieder zu beseitigen. Die Schönheitsreparaturen sind keine Schadensbeseitigung, sondern die Beseitigung von üblichen und nicht vermeidbaren Abnutzungserscheinungen.

Die Schönheitsreparaturklausel soll die Instandhaltungspflicht dem Vermieter aufzuerlegen.

Die Idee der gängigen Vertragsklauseln ist die, dass der Mieter während des Mietverhältnisses, möglichst nach Ablauf vorgegebener Fristen –regelmäßig zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.
Zusätzlich haben es Vermieter gerne, wenn der Mieter –wenn er am Ende des Mietverhältnisses keine durchgeführten Schönheitsreparaturen nachweisen kann und der Zustand der Wohnung schlicht abgenutzt ist- am Ende des Mietverhältnisses die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nachholt.
Dies führt im besten Fall zu einer auch weites gehend herrschenden Praxis, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführt, das heißt also am Ende des Vertrags wird renoviert.

Schönheitsreparaturen abhängig vom Grad der Abnutzung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte bereits in vergangenen Jahren klargestellt, dass wenn schon der Mieter zur Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, diese dann aber nicht nach einem festen Fristenplan vorgegeben werden können, sondern der Mieter kann nur abhängig vom Grad des Abnutzungszustandes verpflichtet werden.

Vertraglich möglich waren nach dieser Rechtsprechung immer noch Schönheitsreparaturklauseln mit sogenannten „Weichenfristen“, nach denen der Mieter nicht statig nach Ablauf eines bestimmten Fristenplanes Schönheitsreparaturen durchführen musste, sondern „regelmäßig“ bzw. abhängig vom erreichten Abnutzungsgrad der Wohnung.

Daran knüpfte sich immer noch die Vorstellung der Vermieter, dass man zum Vertragsende abhängig vom Grad der verbliebenen Abnutzungserscheinungen den Mieter wenigstens anteilig nach sogenannten „Abgeltungsklauseln“ anteilig an den am Ende des Mietverhältnisses noch fälligen Restarbeiten zu beteiligen. Vertragsformulierungen knüpften dabei regelmäßig an Kostenquoten an, die sich nach Kostenvoranschlägen von Fachhandwerken richten sollten.

Keine Renovierungspflich des Mieters, wenn die Wohnung nicht bei Vertragsbeginn renoviert war

Nunmehr hat aber der BGH mit 3 Urteilen vom 18.03.2015 klargestellt, dass die wirksame Vereinbarung von Schönheitsreparaturen nur noch dann möglich sein kann, wenn die Wohnung bereits bei Anfang des Mietverhältnisses renoviert war, wenn der Mieter also nicht durch die Schönheitsreparaturklausel verpflichtet wird, auch die Hinterbliebenen Gebrauchsspuren eines Vormieters mit zu beseitigen.

Die Rechtsprechung des BGH ist dogmatisch folgerichtig, aber führt in der Praxis für Vermieter zu schwierigen Situationen. Letztendlich zwingt die Rechtsprechung den Vermieter, durchzuführende Schönheitsreparaturen in die Grundmiete miteinzupreisen. Dem gegenüber greift aber der Staat z.B. mit der Mietpreisbremse massiv in das Preisrecht des Wohnungsmarktes ein, sodass der Vermieter durchaus zwischen 2 Stühlen sitzt.

Bei langfristig laufenden Mietverhältnissen mag das für den Vermieter kalkulierbar sein.
In einer immer flexibler und immer schneller werdenden Gesellschaft nehmen aber kurzfristige Mietverhältnisse mehr und mehr zu, sodass der Vermieter oftmals nach einem 2- oder 3-jährigen Mietverhältnis vor der Situation steht, eine verwohnte Wohnung zurück zu erhalten, die er aber auf dem Markt nur in renovierten Zustand weiter vermieten kann. Die Kosten einer normalen Wohnungsrenovierung sind dabei –nachvollziehbar- weit über einen in die Grundmiete einpreisungsfähigen Kostenanteil hinaus.

Aber wie geht man nun mit der neuen Rechtsprechung um? Es besteht nach wie vor die Möglichkeit Schönheitsreparaturklauseln in den Mietvertrag miteinzustellen. Bei renoviert übergebenen Wohnungen, und wenn diese Übergabezustand auch beweisfähig dokumentiert wird, werden also Schönheitsreparaturen auch in Zukunft auch noch funktionieren.

Ist die Wohnung aber nicht vollständig renoviert bei Vertragsbeginn, so wird es für die Praxis schwierig. Man kann dem Mieter zwar einen Mieterlass für diesen Anfangszustand zustehen, und wenn dieser –mit den Worten des BGH- „angemessen“ ist, kann er zur Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel verhelfen. Kommen aber nach einem mehrjährigen Mietverhältnis zum Vertragsende Zweifel auf, ob ein solches Zugeständnis gewährt wurde und wenn ja ob es denn angemessen war, kann es auch hier in der normalen Vermietungspraxis für den Vermieter schwierig werden.

Wer keine komplizierten Mietverträge möchte und auch komplizierte Dokumentationen über den renovierten Anfangszustand einer Mietwohnung nicht möchte, dem empfehlen wir unsere radikal reduzierte Schönheitsreparaturklausel, die sich auf den Kern reduziert: „Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer, der Vermieter ist nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.“

Damit hat der Vermieter zwar das Risiko, am Ende des Mietverhältnisses eine abgewohnte Wohnung zurückzuerhalten, er vermeidet aber dabei wenigstens, dass er vom Mieter seinerseits verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen für den Mieter während des Mietverhältnisses durchzuführen.

Wer andere Klausel Kombinationen zur größtmöglichen Wahrung seiner Interessen möchte, sollte sich bei seiner Vertragsgestaltung fundiert anwaltlich beraten lassen.

BGH, Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen –VIII ZR 185/14-
BGH, Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen –VIII ZR 242/13-
BGH, Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen –VIII ZR 21/13-