Grundmiete ohne besondere Vereinbarungen

An erster Stelle steht die schlichte Vereinbarung einer Grundmiete ohne besondere Vereinbarungen. Der Vermieter kann bei dieser Vertragsvariante die Grund- oder Nettomiete später nach den gesetzlichen Regelungen der § 558 ff. BGB erhöhen. Die zukünftige Miete richtet sich dann dabei nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Daneben stehen dem Vermieter im Falle von späteren Modernisierungen die Möglichkeiten zu, Mieterhöhungen nach § 559 BGB durchzuführen.

Staffelmiete

Die zweite Regelungsalternative ist die Vereinbarung einer Staffelmiete. Die Staffelmiete hat für den Vermieter den Vorteil, dass die einzelnen Mieterhöhungsschritte vertraglich vorgegeben sind und jeweils automatisch wirksam werden. Der Nachteil einer Staffelmietvereinbarung ist, dass sie vielfach nur schwer mit den Mietern verhandelt werden kann, da sich Mieter in der Regel ungerne auf Staffelmietklauseln einlassen. Allerdings ist dies letztendlich Verhandlungssache und hängt mit Sicherheit auch von den vereinbarten Erhöhungsstaffeln ab.

Nach § 557 a) BGB können die Mietvertragsparteien für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich die zukünftige Miete vereinbaren. In der Vereinbarung ist dabei die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
Nach § 557 a) Abs. 2 BGB muss dabei die Miete jeweils 1 Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559 BGB ausgeschlossen.
Das bedeutet, dass sowohl eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen ist, als auch die Möglichkeit, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme gem. § 559 BGB nicht möglich ist.

Wer also als Vermieter beabsichtigt, größere Modernisierungen durchzuführen, muss prüfen, ob für ihn dabei die Vereinbarung einer Staffelmiete sinnvoll ist.

Grundsätzlich können die Vertragsparteien die einzelnen Staffeln frei aushandeln. Allerdings dürfen die Erhöhungsstaffeln nicht sittenwidrig  oder wucherisch sein sein.

Indexmiete

Als dritte Regelungsvariante schlägt unser Vertragsmuster die Vereinbarung einer Indexmiete vor. Nach § 557 b) BGB können die Vertragsparteien im Mietvertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
Nach Abs. 2 muss während der Geltung einer Indexmiete die vereinbarte Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung kann der Vermieter daneben nur verlangen, wenn die modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die er nicht zu vertreten hat. Das bedeutet, dass eine generelle Modernisierungsbedingte Mieterhöhung bei der Vereinbarung einer Indexmiete ausgeschlossen ist.

Ebenfalls ist während der Geltung einer Indexmiete die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Im Einzelfall ist also genau zu prüfen, ob die Vereinbarung einer Indexmiete sinnvoll ist und den Interessen des Vermieters und des Mieters entspricht.

Nebenkosten

Unser Vertragsmuster geht hinsichtlich der vom Vermieter zu zahlenden Nebenkosten davon aus, dass eine Betriebskostenvorauszahlung verlangt wird. In jedem Fall muss das Vertragsmuster aber so bearbeitet werden, dass entweder die Variante „Betriebskostenvorauszahlung“ oder die Variante „Betriebskostenpauschale“ angekreuzt wird. Wird dies im Vertrag nicht eindeutig angegeben, so kann es zu Problemen bei der Durchführung des Mietvertrages kommen.

Im Regelfall vereinbaren die Parteien eine Betriebskostenvorauszahlung. Das bedeutet, dass der Vermieter zum einen berechtigt ist, über die geleisteten Vorauszahlungen eine Abrechnung zu erteilen und wenn die tatsächlich angefallenen Nebenkosten höher sind, eine Nachforderung geltend zu machen.
Allerdings, er ist nicht nur berechtigt, eine Abrechnung zu erteilen, sondern der Mieter kann gleichfalls die Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung vom Vermieter verlangen, um zu überprüfen, ob ihm eventuell noch Guthaben zustehen.

Betriebskostenpauschale

Aber auch die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist möglich und kann sinnvoll sein. Sie entbindet den Vermieter davon, jährlich über die Betriebskostenabrechnen zu müssen. Aber auch spätere Erhöhungen oder spätere Anpassungen der Betriebskostenpauschale bleiben für den Vermieter möglich. Er muss also nicht für alle Ewigkeit an einer Pauschale festhalten. Nach § 560 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung im Textform anteilig auf den Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Soll eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden, ist § 5 des Mietvertrages zu beachten. Die vereinbarte Pauschale orientiert sich an den tatsächlichen Betriebskosten des jeweiligen Vorjahres. Der Vermieter sollte also bei einer Betriebskostenpauschale eine Betriebskostenabrechnung erstellten und zu empfehlen ist, diese Berechnung zu Dokumentationszwecken dem Mietvertrag als Anlage beizufügen.