Nach § 575 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. Die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen will, sodass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würde, oder
3. die Räume an einen zu Dienstleistung verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
Diese drei Befristungsgründe sind abschließend. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht auch zu einem anderen Zweck befristet werden kann.
Der Befristungsgrund muss schriftlich mitgeteilt werden
Des Weiteren sagt das Gesetz deutlich, dass der jeweilige Befristungsgrund schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt werden muss. Die Mitteilung muss nicht im Mietvertrag enthalten sein. Zweckmäßig ist es aber, den Befristungsgrund direkt im Mietvertrag aufzunehmen und zu benennen, da sich dadurch spätere Beweisschwierigkeiten vermeiden lassen.
Wenn der vereinbarte Befristungsgrund nicht schriftlich dem Mieter mitgeteilt wurde oder wenn er nicht im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist, ist die Befristung nichtig und der Mietvertrag gilt nach § 575 Abs. 1, 2. Hauptsatz BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Der Befristungsgrund muss vorliegen
Die vereinbarte Befristung behält auch nur dann seine Wirkung, wenn auch bei Fristende der Befristungsgrund noch vorliegt. Der Mieter kann nach § 575 Abs. 2 BGB vom Vermieter 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung des Vermieters später, so kann der Vermieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
In Absatz 3 heißt es sodann:
Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
Unter § 4 ist zudem geregelt, dass die Vertragsparteien eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung nicht treffen können, eine solche ist unwirksam. Das bedeutet für unser Mietvertragsmuster, dass eine über den § 575 BGB hinausgehende Regelung von vornherein unwirksam wäre. Daher nimmt unser Vertragsmuster auf die gesetzlichen Vorgaben Bezug.
